أولاً – الوعد بالبيع
تعريف الوعد بالبيع حسب القاعدة العامة 71/2:
بعد أحد المتعاقدين (الواعد) الطرف الثاني بأن يبيع له مبيع بثمن محدد إذا أبدى رغبته المتعاقد أخر (الموعود له) في الشراء خلال المدة المحددة. والواعد وحده هنا من يلتزم أما الموعود يلتزم وسكوت الموعود له يعتبر رفضا للتعاقد.
صور الوعد بالبيع:
1- الوعد بالبيع: هو نفس التعريف المذكور أعاله (تعريف الوعد بالبيع)
2- الوعد بالشراء: يعد أحد المتعاقدين (الواعد) الطرف الثاني (الموعود له) بأن يشتري منه مبيعا بثمن محدد، إذا أبدى الموعود له رغبته في البيع خلال المدة المحددة وهنا الواعد بالشراء هو الذي يلتزم وحده أما الموعود له فيلتزم بالبيع، فإذا أبدى الموعود له رغبته في البيع ينعقد البيع و إذا لم يبدي رغبته في المدة المحددة يسقط الوعد بالشراء و يتحلل الواعد بالشراء من التزامه.
3- الوعد بالبيع و الشراء معا: هنا يصدر وعدان الأول وعد من البائع بالبيع إذا ما أبدى الموعود له رغبته في الشراء، والثاني وعد من المشتري إذا ما أبدى الموعود له رغبته في البيع في المدة المحددة وهذا وعد تبادلي بالبيع و الشراء.
شروط الوعد بالبيع:
1- المسائل الجوهرية: يجب االتفاق عليها و هي الثمن و المبيع وعدم اإلتفاق على المسائل التفصيلية ال يؤثر على انعقاد الوعد.
2- المدة: يجب االتفاق على المدة التي يجب أن تبدى فيها الرغبة وعدم االتفاق عليها يبطل عقد الوعد.
3- الشكل: يجب أن يتم الوعد في نفس الشكل الذي يشترطه القانون في العقد مدني., في الوعد ببيع 2 المراد ابرامه 71/ عقار بعقد رسمي في العقد النهائي . ألنه عند عدم تنفيذ الواعد لوعده بإمكان – الموعود له اجبار الواعد قضائيا , و يقوم الحكم متى حاز قوة الشئ المقضي فيه مقام العقد .
4- أركان العقد بشكل عام: يجب أن تتوفر في عقد الوعد األركان العامة، الرضا المحل و السبب و تخلف أي منهما يعد الوعد باطل.
5- الأهلية والعيوب الإرادة: بالنسبة للواعد ننظر لها وقت صدور الوعد منه ألنه وقت التعبير عن اإلرادة . أما الموعود له ننظر لها وقت ابداء الرغبة – ألنه هو الوقت الذي يلتزم فيه .
أثار الوعد بالبيع:
1- قبل إبداء الرغبة:
-* في هذه الفترة يرتب الوعد التزامات في ذمة الواعد و حقوق للموعود له فيكون الواعد ملزم بإبرام العقد إذا أبدى الموعود له رغبته في المدة المحددة.
-* يمتنع على الواعد في هذه الفترة التصرف – في المبيع الموعود ببيعه وإذا حدث و تصرف فيه فإنه يعتبر مخال بإلتزامه و للموعود له الحق في مطالبته بالتعويض على أساس المسؤولية العقدية .
-* في هذه المرحلة يكون للموعود له الحق – في قبول او رفض الشراء، إذا أبدى رغبته انعقد البيع , و يمكنه رفض التعاقد , أو السكوت طيلة المدة المحددة , وعند انتهائها يتحلل الواعد من وعده.
2- بعد إبداء الموعود له لرغبته:
– * إذا أبدى الموعود له رغبته في المدة المحددة , إنعقد العقد دون أن يصدر قبول جديد من الواعد.
-* إذا رفض الواعد إتمام البيع , يجوز للموعود له أن يلتجأ الى القضاء و يطالبه بتنفيذ وعده , و يقوم الحكم متى حاز قوة الشئ المقضي فيه مقام العقد . م72 مدني.
-* يجب أن يصل ابداء الرغبة الى علم الواعد قبل انتهاء المدة , و اذا صدرت الرغبة في المدة المحددة و لكن لم تصل للواعد بعد انتهاء المدة فتعتبر كأنها لم تصدر.
-* ليس الابداء الرغبة أثر رجعي، فالعقد ينعقد منذ إبدائها يعود بأثر رجعي إلى وقت نشوء الوعد.
ملاحظة: في الوعد بالبيع يكون الواعد هو البائع و الموعود له هو المشتري وفي الوعد بالشراء يكون الواعد هو المشتري و الموعود له هو البائع و في الود الملزم لجانبين، فكل من طرفيه واعد و موعود له في نفس الوقت، كلاهما قبل ابداء الرغبة لديهم حق شخصي في مواجهة الأخر وعليهم التزام شخصي وبعد ابداء الرغبة من أي منهما يجب على الطرف الثاني ابرام العقد.
ثانياً – البيع بالعربون
تعريف البيع بالعربون 72 مكرر مدني:
“يمنح دفع العربون وقت ابرام العقد , لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه خالل مدة متفق عليها , إلا إذا قضى الاتفاق على بخلاف ذلك، فإذا عدل من دفع العربون فقده وإذا عدل منقبضه رده ومثله و لو لم يترتب على العدول أي ضرر “
اعتبار المبلغ المدفوع على سبيل العربون:
1- يجب أن يقع الاتفاق على أن المبلغ المدفوع هو بمثابة عربون حتى يستطيع كل طرف العدول عن العقد ألن الهدف منه هو إمكانية تحلل كال المتعاقدين من عقدهما.
2- فإذا لم يظهر الطرفان صراحة أو ضمنا أن المبلغ المدفوع هو عربون يهدف للعدول عن العقد، فهنا هما ملزمان بتنفيذ العقد ولا يستطيعان العدول عنه لأن في هذه الحالة يعتبر المبلغ المدفوع جزء من الثمن.
دفع مبلغ العربون وقت إبرام البيع:
قد يكون المبلغ مرتفعا و قد يكون ضئيلاً وينبغي دفع مبلغ العربون المتفق عليه وقت ابرام العقد حتى يتم تمييزه عن الثمن، لأن دفعه في هذا الوقت دلالة على أنه عربون، فإذا دفع الملبغ بعد العقد اعتبر بمثابة ثمن المبيع في البيع النهائي وليس عربون.
تعيين مدة العدول:
1- يقتضي تحديد مدة العدول عن البيع ألنه ال يعقل أن تظل مدة العدول مفتوحة .
2- يتم تحديدها وفقا إتفاق الطرفين أو تستخلص من المعاملات و النية المشتركة للمتعاقدين.
3- إذا اختلف الطرفان في تحديد المدة فإن قاضي عند النزاع يتولى تحديدها.
4- إذا إنتهت المدة المحددة في عقد البيع و لم يعدل أي منهما عن العقد يصبح العقد باتا و نهائي، فيتحول مبلغ العربون إلى جزء من ثمن المبيع و المشتري ملزم بإتمام الثمن وهنا يعتبر العربون تنفيذا جزئيا للبيع.
العدول عن البيع و أثاره:
1- العدول ينقض العقد بإرادة المنفردة :
رغم أن العقد شريعة المتعاقدين 106 مدني، لكن في مثل هذه البيوع يمكن أن ينقضي العقد بمجرد عدول أحد طرفي العقد في البيع بالعربون لأن القانون قرر ذلك لأنه حالة خاصة.
2- العدول يكون بمقابل :
العدول هو مخالفة للقوة الالزامية للعقد و مخالفتها تكون بمقابل فمن عدل عن العقد مثل المشتري فسوف يفقد العربون المدفوع لإستعمال حق العدول.
أما إذا عدل من قبض العربون (البائع) , يكون ملزم برد ضعف العربون المقدم له ولا يستطيع لإمتناع لأنه مجبر فهو ملزم حتى ولو تضرر الطرف الأخر أو لم يتضرر برد ضعفه.
